高崎市の不動産市場動向はどう変化している？今後の地価や価格傾向も紹介

高崎市全体の地価推移と最新の傾向

2025年（令和7年）の群馬県高崎市における公示地価の平均は、1平方メートルあたり82,321円、坪単価換算で約272,100円となり、前年比では約0.6％の上昇となっています。ここ数年で2年連続の上昇傾向が続いており、直近10年間の年平均成長率は2.40％と安定的な上昇を維持しています 。

高崎市の31年間（1995～2025年）における公示地価を振り返ると、最も高かったのは1995年（平成7年）の282,763円/㎡（坪約934,800円）、最も低かったのは2017年（平成29年）の66,054円/㎡（坪約218,400円）でした 。

用途別に見ると、住宅地は平均58,016円/㎡、商業地は137,486円/㎡、工業地は26,133円/㎡で、いずれも前年から上昇しています。変動率では住宅地・商業地ともに +1.5％、工業地は +2.2％と堅調です 。

なお、群馬県全体の公示地価平均は45,713円/㎡（坪約151,100円）で前年比 −0.1％と微減傾向にあるなか、高崎市では安定した上昇傾向を示しており、地域間での二極化が進行している様子が読み取れます 。

以上から、高崎市全体では近年の地価下落傾向から回復しつつあり、特に商業地と工業地を中心にしっかりとした上昇が認められます。住宅地も穏やかながらプラスの流れとなっており、市場としては着実な回復基調にあると言えます。

エリア別の価格差と駅周辺の傾向

高崎市では、駅近くの商業地と郊外の住宅地では、地価に大きな差が見られます。高崎駅前、特に八島町の商業地は1平方メートルあたり約517,000円（坪単価：約1,709,000円）と非常に高く、駅徒歩圏の利便性を反映しています。一方、郊外の住宅地や住宅地域では1平方メートルあたり10万円未満の地点もあり、地価の地域差が際立っています。

例えば、八島町（高崎駅西口）は坪単価約170万円（㎡単価約517,000円）で、駅徒歩数分という立地の強みを反映しています。なお、前年比では上昇が継続しており、利便性重視の需要が非常に根強いです。

一方で、栄町や連雀町などの駅近住宅地も、坪単価に差はあるものの高めに推移しており、栄町では約120万円／坪、連雀町では約98万円／坪と、駅からのアクセスや住環境の良さが反映されています。

これに対し、吉井町など比較的郊外エリアでは坪単価が約9万円程度まで下がる地点もあり、都心部に比べて地価が抑えられています。郊外の住宅地や商業利用が少ないエリアでは地価の伸び幅も小さく、安定的な傾向です。

また、高崎駅周辺では再開発や交通アクセスの強みが地価にプラス要因として働いており、利便性の高い立地への需要が価格を押し上げる構造となっています。駅に近い商業地と比較しても、住宅地ではその傾向が顕著に出てきています。

土地・戸建て・実勢相場の違いと現在の売買感覚

高崎市における現在の不動産市場は、土地と戸建てでは取引形態や価格水準に違いが見られます。それぞれの取引相場を整理し、市場の実勢感をわかりやすく伝えます。

土地の売却相場では、中央値ベースで坪単価約18万円・㎡単価約5万円、取引価格の中央値は約1,200万円という水準です。直近1年の取引傾向では、高値水準を維持している点が示されています（坪単価中央値・取引価格中央値）。

一方、スーモの掲載データによると、土地の坪単価はやや控えめの約12.7万円、㎡単価は約4.7万円で、中央値の土地面積は約254㎡、相場は約1,250万円です。

戸建て市場では、「アセットロケット」のデータから、最新2025年の取引では坪単価約45.4万円、㎡単価約13.7万円で、前年から＋1.6％の上昇となっています。ただし、取引件数は99件と前年484件から大幅減少しており注意が必要です。

また、ダイヤモンド不動産研究所による分析では、中古戸建ての平均価格は約2,245万円（坪単価68万円）で、10年前と比べて＋18.9％上昇しています。一方、今後10年後の価格は緩やかに下落する予測（－1.5％）とされています。

これらのデータから、土地は比較的安定した価格帯で取引され、戸建ては高値水準で推移しつつも取引件数が減少傾向にあることがわかります。購入・売却を検討する際は、土地と戸建てで市場構造が異なる点に注意し、実勢相場を把握することが重要です。

今後の地価予測と市場展望

高崎市の今後10年間の地価は、ノーマルシナリオではおおよそ19.2％の上昇が見込まれています。これは、2022年時点の坪単価12万円が2032年には14万円程度に達する予測で、全国的にも有望なエリアとされています。この予測は麗澤大学の仙石裕明客員准教授がモデルを用いて算出したもので、人口やGDPの将来推計を基にしています。

駅前など利便性の高いエリアでは、再開発の追い風もあり価格上昇が期待されます。具体的には、高崎駅東口の再開発によって、地価の二極化が進む見通しです。一方、郊外エリアでは上昇余地は限定的で、今後も価格は横ばいとなる可能性があります。

購入や売却を検討されている方にとって、価格上昇期待と適切なタイミング判断は重要です。今後数年間の地価上昇を見越すなら、駅周辺での取得が資産価値向上につながる可能性があります。ただ、金利や経済状況の変化によりシナリオ通り進まないリスクもあるため、慎重な判断が求められます。

まとめ

高崎市の不動産市場は、最新の公示地価や取引価格の動向からエリアごとの違いまで、さまざまな視点で変化し続けています。駅周辺では再開発や交通利便性の向上が価格を押し上げる一方、郊外と比較するとその差も広がっています。土地や戸建ての取引相場を理解することで、より納得感を持った判断が可能になります。今後も高崎市は二極化傾向の中で市場の動きが注目されており、今こそ購入や売却を考える方にとって有益なタイミングといえるでしょう。