不動産投資で利回り良い目安はどこ？資産運用に役立つ判断ポイントをご紹介

利回りとは何か、その基本と種類について

不動産投資において「利回り」とは、投資した金額に対する1年間の収益の割合を示す重要な指標です。通常、表示される利回りには主に「表面利回り」と「実質利回り」の二種類があります。まずはこれらの基本的な違いを理解することが、資産運用を検討されている方にとって不可欠です。

例えば、物件価格が5,000万円、満室時の年間家賃収入が500万円の場合、表面利回りは10％です。一方、諸経費として50万円、購入時に300万円かかったとすると、実質利回りは
(500万円−50万円) ÷ (5,000万円＋300万円) ×100 ≈8.49％になります 。

このように、表面利回りは投資判断の第一歩として参考になりますが、運用コストを無視しているため、必ず実質利回りと比較して検討する必要があります 。

現在の利回り相場の目安　エリア別・物件タイプ別に見る

まず、全国の主要な物件タイプ（区分マンション、一棟マンション、一棟アパート）ごとの平均的な表面利回りを見てみましょう。以下の表をご参照ください。

たとえば、健美家の2024年1〜3月期のレポートでは、全国平均で区分マンションが約6.84％、一棟マンションが約7.73％、一棟アパートが約8.08％という水準を示しています 。また、他の調査でも、区分マンション6.6％、一棟マンション7.35％、一棟アパート7.98％という報告があります 。

このように、全国平均では一棟アパートが最も高く、ついで一棟マンション、区分マンションの順で利回りが高い傾向にあります。

次に、都市圏（東京・大阪など）と地方（札幌・仙台・広島など）との利回り差に注目します。

たとえば、区分マンションの都心部では3.5～4.5％程度という低い利回りが一般的ですが、地方では5～6％と高めになる傾向があります 。また、健美家の地域別データによれば、北海道や東北、信州・北陸などでは区分マンションで11〜16％台の利回り事例もあり、地方ほど高利回りが期待できる状況が見られます 。

さらに、ワンルームマンションやファミリータイプの賃貸での都市別期待利回りの傾向も見てみましょう。日本不動産研究所の2023年4月時点のデータでは、ワンルームの場合、東京（城南地区）で約3.8％、城東地区で約4.0％、札幌で約5.0％、仙台で約5.1％、広島で約5.2％という順で地方ほど高めとなる傾向が明らかになっています 。

まとめますと、エリア別・物件タイプ別の利回り相場の傾向は以下の通りです。

• 全国平均では、一棟アパートが最も高く、次に一棟マンション、そして区分マンション。
• 都心部では利回りが低い（おおむね3.5〜6％）が、地方では高く（5〜12％以上）、特に一棟アパートやマンションでは高水準。
• ワンルーム／ファミリータイプでも、地方ほど高い傾向がある。

資産運用をご検討の方は、このような全国平均および地域・物件タイプ別の利回り相場を参考にしつつ、立地・築年数・空室リスク・資産性なども合わせて総合的に判断されることをおすすめいたします。

利回り良いとされる目安は？平均よりどれくらい高ければ良いのか

不動産投資において「利回りが良い」とされる水準は、一般的にその地域や物件タイプの“平均利回りに対して＋１～２％程度高い”ことが目安とされています。たとえば東京城東地区のワンルームで平均利回りが４％程度の場合、５～６％程度ある物件は「利回りが良い」と言えるでしょう。これは市場データにもとづいた一般的な判断基準です。

まず、地域や物件タイプごとの全国平均としては、区分マンションでは表面利回りが約６.７％、一棟アパートでは約８.０％、一棟マンションでは約７.５％程度となります（２０２５年９月時点）ので、これらをベースに判断するのが現実的です。

ただし、都心部や築浅物件では、利回り自体は平均より低くても資産性（価格の下落しにくさ）や流動性（売りやすさ）が高いため、それらの観点を併せて評価することが重要です。つまり「利回りが低くても、将来的な資産価値の保持や出口戦略に強い」という利点があるため、総合的に判断する必要があります。

資産運用を検討されている方が利回り目安を活用する際には、以下のような観点での判断が大切です：

• 「平均＋１～２％」という理想的な利回りと比較し、自分が狙う物件がそれ以上かどうかを見る
• 立地や築年数が優れていれば、利回りが低くても投資対象として評価できるかどうかを検討する
• 実際に手元に残る収益を示す「実質利回り」や、空室リスク・修繕費などのコストも併せてシミュレーションする

以上を踏まえ、「平均より１～２ポイント高い利回りがあれば良い水準」としつつも、個別物件の特性や収益性の実態を見極める姿勢が、資産運用を検討されている方にとっての鍵となります。

利回りを見る際に注意すべきリスクと勘違いしやすい点

不動産投資において「利回り」は重要な指標ですが、それだけで判断すると思わぬリスクを見落とす可能性があります。まず留意していただきたいのは、利回りが高い物件ほど、空室リスクや修繕費の負担が大きくなる傾向がある点です。特に地方や築年数の古い物件では、人口減少や設備の老朽化によって空室が長期化し、収益が想定より大きく減少するリスクがあります 。

また、広告などで提示される「想定利回り」は満室収入を前提としていることが多く、実際には空室期間や募集にかかる広告費、原状回復費用などを差し引いた実質利回りは大きく下回る場合が少なくありません。空室によって家賃収入が減少し、その上に各種コストが加わることで、手元に残る収益が想定よりかなり低くなるケースもあり、数字だけを鵜呑みにしないことが重要です 。

さらに、築年数や立地によって利回りが高くなる傾向はありますが、それと同時に修繕費用や資産価値の下落、流動性の低下といったリスクも増大します。例えば、築古物件では配管や外壁、設備の老朽化により、将来的に大規模な修繕が必要となることがあります。合計で当初の物件価格の数割にあたる修繕費が発生することもあり、修繕積立や長期修繕計画の有無が運用成否を大きく左右します 。

安定した資産運用を目指す方が利回りだけで判断しないためには、収支の変動要因を広く見据えた視点が不可欠です。具体的には、収支シミュレーションを実施し、空室リスクや修繕費、金利上昇などを考慮した実質的な収益を把握することが基本です。また、築年数や立地ごとの特性を理解し、将来的にどのような支出やリスクが想定されるかをあらかじめ検討することで、安定した運用が可能となります 。

まとめ

不動産投資を検討する際、利回りの意味と種類を正しく理解することは非常に重要です。平均相場やエリアごとの特徴を知ることで、自身の資産運用に適した物件選びに役立ちますが、利回りだけで判断すると、空室リスクや修繕費負担といった見落としがちな点も生じます。安定した運用を目指すには、数字の高さだけでなく、物件の立地や築年数、実際の運用コストも総合的に見極めることが大切です。まずは、情報収集と冷静な分析を心掛けましょう。